주택임대차보호법은 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 한 경우 그 다음날부터 다른 사람에게 그 임차권으로 대항할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 이 요건에 더하여 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택(대지를 포함)의 경매에 의한 매각대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수도 있습니다.
따라서 세입자가 주택을 임차하여 입주하면서 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 같은 날짜에 모두 갖춘 경우에는 대항력 및 우선변제권이 그 다음날부터 발생합니다.
우리 대법원도 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결)고 판시하고 있습니다.
결국 세입자의 입주, 주민등록, 확정일자와 은행의 근저당권등기가 같은 날 마쳐진 경우 세입자의 권리는 그 다음날, 은행의 근저당권은 등기가 마쳐진 그 날 발생하므로 세입자보다 근저당권자가 우선하여 변제받게 됩니다.
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