아파트 매도인의 하자담보 책임 문의합니다.

안녕하세요

.
2020년 2월 14일에 등기완료(집 매매)하고 2주간 리모델링 후 3월18일에 이사하였습니다.매매 후
벽지, 장판, 시트지붙이기, 화장실공사 등 간단한 리모델링을 하고 구조적인 공사는 전혀 하지 않

았습니다.그리고 2020년 7월경 비가 세게 내리자 샷시 문을 완전히 닫았음에도 불구하고 빗물이

샷시 밑으로 세서 아래로 흘러내리고 있었습니다. 관리실에 문의하여 원인을 알아보니 실리콘이

노후되서 그렇다고 하더라구요. 그래서 그 부분을 실리콘으로 임시방편으로 덧칠하였습니다. 하

지만 그 후에도 비가 세차게 내리기만 하면 앞베란다, 다용도실, 창고 등등 말할수도 없이 앞뒤

샷시 모서리 부분에서 빗물이 흐릅니다. 급기야 다용도실 장판이 출렁거려서 알아보니 샷시창호

밖 노후된 실리콘 사이에서 빗물이 새어 들어와 벽으로 타고 스며들어 장판으로 들어왔던 것입니

다. 다용도실 수납장 밑을 뜯어보니온통 곰팡이었습니다. 물론 냄새도 심했구요. 사진찍고 집에

아이를 키우고 있어 비가 그친 뒤 곰팡이는 청소하였습니다. 한두군데면

그냥 저냥 덧칠하며 살려고 했는데, 앞뒤 베란다 전체가 모두 물이 세서 전체 공사를 해야할 것

같습니다. 공사 견적은 65만원이 나왔습니다.(아파트 관리실 문의하여 견적받았습니다.)결국엔

노후된 실리콘 사이로 빗물이 세서 빗물이 흘러 집 안으로 들어와 매우 큰 불편을 겪고 있습니다.
이런 경우 아파트 매도인 하자담보에 해당되는 것 아닐까요?매도인에게 전화 문의 드려보니 본인
살때는 아무런 일이 없었다고, 중대 하자도 아닐 뿐더러 비가 안오면 아무일이 없으니 책임이 없

다고 하십니다. 하지만 지금 매매한지 6개월이 채 되지 않은 상태에서 이렇게 비만 오면 물이 세

고 밑에 곰팡이가 저렇게 있을 정도면 보상받을 수 있을까요? 지금 아파트는 2011년 완공되었고,

전 집주인이 처음부터 분양받아 계속 살고 계셨다고 합니다.답변 부탁드립니다. 감사합니다

일반적인 매매의 하자담보책임에 따르면 매수인이 매매목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우라면 계약을 해제하고 아울러 손해배상을 청구할 수도 있으나, 이는 일반적인 규정이나 법률 해석에 따른 검토이므로 사안별로 다르며, 하자에 해당하는 누수 등에 대해서도 그 원인이나 하자 정도에 대한 구체적인 판단과 검토가 필요합니다.

더불어 누수 문제와 관련한 사안은 결국 민사상 손해배상 청구 등 책임의 문제이며, 민법 제214조에 따른 방해배제청구권 등 에 기초하여 누수로 인한 피해자는 누수의 원인제공자나 보수 책임자에게 누수 부분을 보수할 것을 청구할 수 있고, 누수로 인하여 발생한 보수나 수리비용은 물론 추가적인 피해에 대하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

다만 기본적으로 손해배상 청구 소송 등은 관련 손해의 입증이나 손해액 산정, 인과관계 등이 면밀히 검토되어 진행되는 절차이며, 모두 배상을 청구하는 원고가 입증하여야 되니, 손해액이 소액인 경우나 인과관계의 불성립, 불분명한 손해액의 산정 및 증거 등으로 입증되지 못하면 결코 쉽지 않은 소송절차이고, 또한 소송에는 필수적으로 비용이 발생하게 되고, 법원에 납부하는 실비용은 물론 본인이 소송을 하지 못할 경우 변호사를 선임하는 비용도 발생하게 되니 소송 대비 실익이 없어 현실적으로 소송 진행이나 착수가 어려운 경우가 대부분입니다.

참고로 공동주택인 아파트 등의 누수 문제의 경우, 누수에 대한 손해배상책임을 누가 지는지는 그 원인이 공용부분에 있는지 또는 전용부분에 있는지에 따라서 달라지게 되며, 외벽, 우수관 등의 공용부분의 명백한 하자로 인해서 누수가 발생하면 입주자대표회의가 책임을 지게 되고, 배관, 베란다 등의 전용부분의 하자로 인한 누수의 경우라면 일반적으로 윗층의 소유자가 책임을 지게 됩니다. 다만 누수 원인이 불분명한 경우에는 집합건물법(제6조) '공용부분에 하자가 있는 것으로 추정한다'는 규정에 근거하여 입주자대표회의를 상대로 민사상 손해배상청구를 하는 것이 일반적입니다.