안녕하세요. 유정훈변호사입니다.

1. 민법 제623조 는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다.

2. 그리고 임대차 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다는 것이 대법원의 태도입니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876)

3. 사안의 경우, 질문자님이 목적에 따라 사용 수익할 수 없을 정도라면 , 임대인이 수선해야 함에도 의무를 불이행 하고 있으므로, 계약해지를 통고하시고 보증금 반환을 청구하시면 됩니다.

보다 자세한 내용은 02)598-8521로 방문상담신청 부탁드립니다.

고맙습니다.

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있으며, 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(민법 제627조) 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

또한 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절할 수 없으나(민법 제624조), 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(제 625조).

임차 목적물 천장에서 물방울이 고이면서 떨어지고 창문에서 물이 흘러내리며 벽지가 축축하게 젖고 이로 인해 임차인 소유의 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 심하게 발생하여 손해를 입은 경우 법원은 임대차 목적물에 하자는 있었으나 임차인이 임대차의 목적인 주거를 위하여 사용·수익하는 것 자체가 불가능하지는 않고 집에 생긴 하자가 수선이 가능하였다고 판단하였습니다. 또한 임차인이 수리가 필요하다는 것을 임대인에게 알리는 민법 제634조의 통지의무를 제대로 이행하지 아니한 상태에서 이사를 간 상황에서 법원은 임차인이 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없었다거나 임대인이 수선의무를 이행하지 아니하였다는 이유로 손해배상청구를 할 수는 없고, 단지 임차인이 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 손해, 즉 이미 발생한 손해에 대하여만 불완전이행에 따른 손해배상책임 내지 하자담보책임에 기한 손해배상청구를 할 수 있다고 판단한바 있습니다(서울중앙지법 2014.6.20. 선고 2014나13609 판결).

이러한 판례의 취지를 생각할 때 반대로 귀하께서 지체 없이 수리의 필요성을 통지하였음에도 불구하고 수리가 이루어지지 않는 경우 손해배상을 요구할 수 있다고 생각되며, 이에 응하지 않을 경우 계약을 해지하고 보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보입니다. 이사 가기에 적당한 집을 아직 찾지 못한 경우 목적물을 수선하지 않는 것은 임대인의 의무위반(제623조, 제627조)이므로 차임 감액을 요구하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.