매수인의 잔금일 위반(이행지체)에 따른 계약해제 가능 여부 문의
2026-06-20 14:09:431. 사실관계
최초 계약: 2026년 9월 26일을 잔금일로 하여 아파트 매매 계약 체결 (매수인은 현재 해당 주택의 전세 임차인으로 거주 중).
합의에 의한 잔금일 변경: 이후 상호 합의로 잔금일을 앞당기기로 조율함. 특히 2026년 6월 2일, 매도인이 매매대금을 350만 원 감액해 주는 대가로 '늦어도 7월 초'에 잔금을 치르기로 카카오톡을 통해 최종 합의함.
현재 상황: 매수인 측은 대출 부족 등을 이유로 7월 초 잔금 이행이 불가능하다며, 다시 최초 계약일인 9월 26일로 잔금을 미루겠다고 주장하는 상황임.
2. 보유 증거
매수인 측의 대출 부족 사실 인정, 매매가 인하 요청, 그리고 감액 대가로 조기 잔금(7월 초)을 명확히 약속한 카카오톡 대화 캡처본 일체 보유.
3. 질문 사항
질문 ① (잔금일 변경의 효력): 서면 계약서를 새로 쓰지 않았더라도, 매매대금 인하를 조건으로 잔금일을 '늦어도 7월 초'로 변경하기로 상호 합의한 카카오톡 내용이 법적으로 잔금일 변경의 효력을 가지나요? 매수인이 이제 와서 최초 계약일(9월)을 주장할 수 있습니까?
질문 ② (계약해제 및 위약금): 매수인이 합의된 7월 초(또는 중순)까지 잔금을 지급하지 못할 경우, 매도인이 이행 최고를 거쳐 매수인의 귀책사유로 계약을 해제하고 기지급된 계약금(위약금)을 몰수할 수 있나요?
질문 ③ (유익비 및 전세 만기): 매수인이 전세 임차인으로서 임의로 행한 수리비(유익비) 정산은 6월 초 매매가 인하 합의 시 종결되었음을 구두 및 문자로 확인했습니다. 계약 파기 시 매수인이 유익비 청구 소송을 제기하거나, 9월 26일 전세 만기 때 유치권을 주장하며 퇴거를 거부할 수 있나요?
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