안녕하세요. 현재 전세 거주 중인 임차인입니다.

저희는 현재 거주 중인 주택에서 퇴거 예정이며, 임대인에게 퇴거 4개월 전인 5월21일에 의사를 전달한 상태입니다.

기존 계약 종료 후 임차권 갱신청구권을 사용하여 25년 6월 15일에 재계약을 진행한 상황이며, 이후 임차인이 계약 해지를 통보할 경우 통보 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생하고 임대인은 보증금을 반환해야 하는 것으로 알고 있습니다.

현재 저희는 새로운 주택으로 이사를 진행하기 위해 기존 전세보증금 반환이 필요한 상황입니다.

하지만 현재 거주 중인 주택의 권리관계 문제로 인해 신규 세입자 구하기가 어려운 상황입니다.

해당 주택에는 기존 근저당권이 설정되어 있으며, 올해 추가로 **가압류(약 2,900만 원)**가 설정되었습니다.

특히 기존 근저당 설정으로 인해 신규 세입자가 전세보증보험 가입이 어려운 상황이며, 이에 대한 대안으로 임대인은 신규 세입자에게 전세권 설정을 하는 방식으로 계약을 진행하려고 하고 있습니다.

하지만 전세권 설정 방식은 신규 세입자 입장에서 부담이 크고 선호하지 않는 조건이라 계약이 성사되지 않고 있습니다.

또한 가압류 설정 사실까지 확인되면서 신규 세입자들이 주택의 안전성을 우려하여 계약을 진행하지 않는 상황입니다.

임대인은 “새로운 세입자가 구해지고 계약금이 들어오면 가압류를 말소하겠다”는 입장입니다.

현재 저희는 이사할 새로운 주택 계약을 진행 예정이며, 기존 전세보증금을 반환받지 못할 경우 새로운 주택 계약이 불이행될 수 있고, 그 경우 약 5,000만 원의 위약금이 발생할 수 있는 상황입니다.

이에 아래 사항을 상담받고 싶습니다.

1. 임차권 갱신청구권 사용 후 임차인이 해지 통보한 경우, 신규 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 임대인이 보증금 반환 의무를 미룰 수 있는지
2. 현재 신규 세입자가 구해지지 않는 원인이 단순한 시장 상황이 아니라 근저당 및 가압류 등 임대인의 주택 권리관계 문제로 인한 경우, 임차인이 취할 수 있는 대응 방법이 있는지
3. 임대인이 “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다”고 주장하는 것이 법적으로 인정되는 사유인지, 또한 반환받을 방법이 있는지
4. 보증금 반환이 지연될 경우 임차권등기명령, 내용증명 등 어떤 절차를 언제 진행하는 것이 적절한지
5. 새로운 주택 계약 불이행으로 인해 발생할 수 있는 위약금(약 5,000만 원)과 관련하여 임대인에게 책임을 물을 수 있는 가능성이 있는지

추가로 해당 건물 시세는 약 18억 원 정도이며, 기존 근저당은 약 4억 원 정도 설정되어 있습니다. 올해 추가 설정된 가압류 금액은 약 2,900만 원입니다. 참고로 저희 보증금은 2억1천만원입니다.

현재 출산 후 이사를 준비 중인 상황으로 보증금 반환 일정이 매우 중요한 상황입니다. 임대인과 어떻게 대응하는 것이 가장 적절한지 법률 상담 부탁드립니다.