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  • 계약에 관여안해도 중개수수료를 줘야하는지요? 안주면 가처분신청이 가능한지요?

    2016-07-23 10:31:41

    1. 2015년6월 A공인중개사를 통해 ㄱ상가 물건이 5억원이라고 알게됨. 주변사람들에게도 ㄱ상가 매도 사실을 들음. 2. 1년후 2017년 7월 다시 주변에서 아직도 상가 물건이 나와있다는 사실을 듣고 주인에게 직접 연락하여 물건을 보고 가격 조정하여 주인과 직거래를 하기로 함. 3. 주인이 B부동산에 물건을 5억원에 내놓고 가격 조정을 원해서 4억8천으로 하고 중개수수료를 못주겠다고 하고 거래가 안됨.(이유 모름) 4. 물건이 B와 C공인 중개사에 ㄱ상가 물건을 매물로 내놓았다는 사실을 계약서 작성시 들음. 4.다시 가격조정하여 4억7천9백만원에 매도자, 매수자가 협의하여 계약서 작성약속함매도자도 중개수수료를 못낸다고 함. 5. 주인이 알고있는 B부동산에서 계약서를 그냥 써준다고해서 그곳에서 계약서를 쓰는 중에 수수료를 요구하여 매도자가 주기로 하고 계약서 씀.6. 문제는 A공인중개사가 계약사실을 알고 매수자에게 중개수수료 0.9를 받아여 하지만 조정해서 05%를 요구하고 만약 안주면 가처분 신청한다고 함 (이유:중개를 업으로 하는 사람한테 물건 정보를 알게되었고 다른 사람은 중개가 업이 아니므로 듣고 계약했어도 A중개사인 본인에게 수수료를 줘야 한다고 주장함) 7.매수자는 조용히 처리하고 싶고 상의하겠다고 하고 매수자가 법적으로 주는 게 맞다면 주겠다고 함. 8. 상가 호수가 701,702호로 등기 합병되어 계약서를 다시 작성하면서 매수자가 A공인중개사 수수료를 줘야하므로 계약서에 쓰겠다고 하니 매도자인 주인이 A공인중개사와는 계약서를 안쓰겠다고 하고 수수료 주는 것도 싫다고 해서 B공인중개사 상호만 넣고 계약서 다시작성함 ( A공인중개사와 매도자는 그 전일로 사이가 좋지 않음) 9. 매수자는 A공인중개사에게 이 사실을 전하고 중개수수료를 못준다고 하니 가처분신청말함. 중개수수료 지급여부와 가처분신청이 가능한가요

  • 유정훈 변호사님의 답변입니다.

    2016-07-28

    부동산중개업자는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없습니다(대법원1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결).

    다만 법원은 “중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하였다거나 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 불구하고 중개업자의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서의 작성에 관여하지 못하였다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항 , 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다” 라고 하여 계약을 성립시키지 못했다 하더라도 일정한 경우 공인중개사의 중개수수료 청구가 가능한 기준을 제시하고 있습니다(대구지방법원 2013. 8. 30. 선고 2012나21773 판결).

    따라서 사안에서 A 부동산 중개사가 상가 매매 중개에 있어 기여한 부분이 어느 정도인지에 따라 중개수수료 지급의무가 결정될 것입니다.

    다만 가압류가 아닌 가처분의 경우, 채권자 입장에서 채무자에게 보전을 할 필요성이 있는 권리(피보전권리)가 있어야 신청할 수 있습니다. 이 피보전권리는 금전채권을 제외한 ‘특정물’에 대한 이행청구권이어야 합니다. 중개수수료는 금전채권이므로, 가처분의 신청요건을 갖추지 못한 것으로 생각됩니다. 다만 이 사안에서 중개수수료가 인정될 경우 가압류 신청의 가능성은 존재합니다.

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