화재위험으로 인한 상가건물 전기공사 비용은 누구 부담인가요?

안녕하세요. 안현아 변호사입니다.

1. 점포 혹은 주택을 통상의 용도에 따라 사용하기 위하여 지출한 비용을 필요비라고 합니다. 그러므로 필요비의 범위는 임대목적물의 용도에 따라 차이가 나게 되는데, 대표적으로 낡은 전기배선, 바닥이나 벽면의 수리비 등을 필요비라고 할 수 있습니다.
이때 지출된 비용(필요비)은 언제든지 임대인에게 청구할 수 있으며, 만약 임대목적물을 돌려준 경우라면 6개월 이내에 청구하여야 합니다.
다만, 만일 전세로 살기 시작해서 전세권 등기까지 되어 있는 경우에는 임대차와는 달리 전세권자가 작은 부분의 수리비용은 스스로 부담해야 하기 때문에 대규모의 수리비용이 아닌 한 임대인에게 그 비용을 청구할 수 없습니다.

2. 임대차목적물의 화재와 관련하여 대법원은 “임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결)”라고 판시한 바 있습니다.

즉, 임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으므로, 임차인이 미리 임대인에게 수선을 요구했으나 이를 임대인이 게을리 하여 화재가 발생한 경우라면 이러한 화재를 임차인의 귀책사유로 보기는 어려울 것으로 보입니다.

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