교습소, 과외 창업관련 법률상담이 필요합니다. 도움 부탁드립니다!

안녕하세요!

교습소/ 개인과외 창업을 하려 계획중인데 허가기준에 미흡한 장소에서 시작해야 할 상황입니다.
그래서 편법(?)을 이용하려 생각중인데, 방법을 검토받고 싶습니다.

임대료와 위치가 적당한 상가가 있습니다만
교습소를 인가받기에는 남, 녀 구분되어야 하는 화장실 문제가 미흡하고요, 공부방으로 창업하자면 상가 용도가 주택이 아니라 불가능합니다.

상가건물을 임대해놓고 그곳에서 원비 대신 후원금 명목으로 금전적 대가를 받으며 교습을 해도 문제 없을지 알고싶습니다.
'patreon' 사이트 등을 이용할 예정이구요,,
아니면 카페를 차려놓고 음료 정기 구독권 또는 운영 후원금 등을(원비에 맞춰 한 30만원 정도로요) 판매/ 수령한 뒤, 그 공간에서 강의를 진행해도 문제 없을지 알고싶습니다!

감사합니다!