집주인 재정악화시 계약중도해지 가능여부 및 전세보증금반환소송

- 부동산 소재지 :서울시 관악구
- 권리관계(소유자, 저당권 등) : 세입자, 명시적재계약, 임차권등기명령 신청완료

전세집이 임대인 재정악화와 소액채무불이행으로 강제경매 개시가되었다가 취소된상황입니다. 또한 집에 누수가 발생했는데 윗집은 누수공사에 협조하지않아 내용증명을 통해 협조를 요청한상태이고, 집주인은 문자를 보내도 문자는 확인하면서 연락을 무시하고 고쳐주지않아, 계약 특약사항의 집 유지보수의무를 무시하고있는 상황입니다. 현재 내용증명을 통해 집주인에게 2025년 05월 27일에 계약이 종료되는대로 보증금을 반환해주지않으면 소송을 진행한다고 이야기하고, 임차권등기명령을 걸어둔 상황입니다.

이 상황에서 집주인이 특약사항을 지키지않았고, 개인파산을 준비중이라면 위의 사항을 귀책사항으로 잡고 전세계약 중도해지가 가능할까요??

또 전세금반환소송은 계약이 끝난이후부터 진행할수있는건가요??
마지막으로, 윗집이 누수수리를 협조하지않으면, 보내놓은 내용증명을 바탕으로 고소 진행할 수 있을까요?
임대인과 윗집 세입자 모두 협조를 안하고있는 상황에서 임대인에게 손해배상소송해야하는지, 윗집 세입자에게 해야하는지 궁금합니다.

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