안녕하세요. 그랑부동산 최장순님 소개로 연락드립니다.

상가 임대차 관련하여 질문이 있어 문의를 드립니다.

ㅁ 임대차 개요(붙임#1)
- 물건주소 : 대전광역시 유성구 봉명동 540-8 해나래 제1층 102호
- 계약내용 : 2,500만원/150만원(부가세 별도)
- 계약기간 : 2024.02.10 ~ 2026.02.09(24개월)

임대차 계약 이후 현재(25.03.06.)까지 임차인은 총 7개월(6, 7, 11, 12, 1, 2, 3)간 미납된 상황이었습니다.

그러던 중 법원으로부터 추심금 지급요청서(붙임 #2)가 송달되었고 전대차계약을 실행중임을 알게 되었습니다.

ㅁ 지급요청서 내용요약
- 채무자(임차인)의 제3채무자(임대인, 본인)에 대한 보증금(2500만원)을 압류한다

ㅁ 관계인 설정
채 권 자 : 주식회사 원플러스디앤씨(전대차계약인)
채 무 자 : 주식회사 용감한사람들(임차인)
제3채무자 : 박상철(임대인 본인)

문건을 송달받은 후 제3채무자와 채권자는 '퇴거 및 보증금 반환 합의서'(붙임#3)를 작성하여 실행하기로 하였습니다.

ㅁ 합의서 내용요약
1. 채무자는 25.04.09까지 해당물건에서 퇴거 및 원상복구를 해야한다.
2. 임대차 보증금(25,000,000원)중 미납 월차임(11,550,000원)을 제외한 13,450,000원을 채무자에게 입금한다.

이에 질문은 다음과 같습니다.

1. 관련법령에 따르면 전대차계약을 하려면 임대인의 동의가 있어야 한다고 알고 있습니다. 이러한 점에 있어 중대하자라던지 임대인에 유리한 내용이 무엇이 있을까요?

2. 원만하게 합의가 이루어진다고 한다면 합의서 내용에 따라 임대차계약을 종료하고 공실상태로 재 임대를 놓을 생각입니다.
합의서에 도장을 찍고 1,345만원을 채무자에게 입금을 하면 권리관계가 확실히 끝나게 되는건가요?

3. 또한 합의서 내용 어떠한 내용이 추가가 되어야 권리관계가 깔끔해지는지 궁금합니다.
ex. 채무자는 추심신고서를 법원에 제출해야하며, 이후
채권자는 임대차계약서를 반환해야하며, 해당물건에서 전출신고하여야 한다.

4. 아직 계약기간이 약 8개월 남아있는데요 법원에 보증금 전액을 공탁 걸고 명도소송에 승소 했을시 승소일까지 밀린 임차료를 공탁금에서 다시 받을수 있을까요?( 채무자보다 우선순위에 있을지 궁금합니다)