안녕하세요, 제가 아직 금전적인 손해를 본 것은 아니지만 오피스텔 월세 계약 후 스트레스를 받는 상황이라 제가 어떤 대비책을 세워야할지 여쭙고자 문의드립니다. 상황은 다음과 같습니다.


1. 부동산 중개인이 임차권 등기 설정된 매물을 소개시켜주고 계약을 진행했습니다. 부끄럽지만 제가 임차권 등기가 무엇인지 몰랐고, 이것에 대해 중개사의 다른 부가설명이 없어 계약이 진행 되었습니다.
그저 특약사항에 '임차권 등기 ~원 설정되어있으며 이는 입주 (2024.12.28) 이전 말소하는 조건임' 이라고 적혀있었습니다. 중개사는 이를 그냥 읽어만 주고, 입주 전에 말소되는 거니 신경 안써도 된다고 그냥 넘어갔습니다. [중개사의 설명 의무 미이행]
하지만 이건 구두로 설명한 것이라 증거가 없습니다. 이 후 전화 상으로 '제가 계약서 작성 시 임차권 등기가 뭔지 몰랐는데~' 라고 운을 띄우니 그저 살짝 웃으시더라구요. 이 통화 내역은 음성 녹음 돼 있습니다.

2. 나중에 찾아보니 임차권 설정이 되어있으면 전세입자, 집주인 모두 한 자리에서 계약서릉 작성해야하더라구요. 하지만 집주인이 바쁘다며 저 혼자 계약서이 우선 서명하고, 이 이후에 집주인이 도장 및 서명 하였습니다. 이부분은 통회 녹음이 되어있습니다.

3. 임차권 등기를 알게 된 후 계속 말소에 대해 언급하고 언제 해주실 건지 어쭤보먼 집주인은 그냥 조금만 더 기다려달라고 반복했습니다. 중개인도 믿을 만한 분이니 걱정말라고만 하셨습니다. 제가 보증금을 현재 4천으로 설정해놨는데, 특약을 어긴거니 최우선 변제금인 2천에 맞춰 보증금 조정해 서 계약서응 다시 쓰자고 해도 그냥 조금만 기달러 달라고만 했슴니다. (통화녹음 있음)

4. 저는 집주인이 전세입자와 연락하여 조율중이르는 말에 제 보증금이 전세입자에게 가서 일부 상환된 상태인 줄 알았으나 알고보니 전세입자는 제가 이 집을 계약한 줄도 모르는 상황이었습다. (제 보증금의 행방을 물으니 또 다른 세입자에게 줬다고 합니다) 집주인이 전세입자에게 돈을 한푼도 상환하지 않은 상태였습니다. 전세입자가 오늘 원룸에 찾아와서 이제서야 저도 상황을 파악했습니다.

5. 공인중개사에게 따지니, 몰랐다고만 발뺌하는 중입니다. 책임지고 계약진행하신 거니 어떻게 처리해주실 거냐고 물어보니 '일단 전세입자에게 며칠 안에 돈을 갚으면 이 매물은 문제될 게 없다. 정 불안하면 전세입자 문제가 해결되면 집을 내놓고 후에 새로운 입주자가 들어오먼 그 보증금을 받으서 나가라.' 고 흐시는데 임차권 말소가 되어도 등본엔 남는 것 아닌가요. 그리고 매물 자체가 공실이 많은 건물이라 팔릴지도 의문이며 폭탄돌리기를 부추길 뿐 근본적인 해결방법은 아닌 것 같습니다.


6. 전세입자는 집주인을 고소할 예정이라고 합니다. 저에게도 얼른 법적으로 알아보고, 공인중개사의 책임이 있으니 확인해보라고 조언해주었는디 제가 어떻게 책임을 중개사에게 물을 수 있을지 궁금합니다.

7. 이 일을 계기로 전입신고 내역을 확인하려고 현재 거주중인 오피스텔의 등본을 떼어봤는데 제 이름이 적혀있지 않습니다. 임차권 등기때문인가요? 입주 후 이틀 뒤 (작년 12월 말에) 주민센터이서 전입신고 신청하였고 전입을 환영흔드는 메세지도 받았습니다. 확정일자를 받았는지에 대해서는 기억이 안나는데 만약 안받았다면 이것이 영향이 미칠까요?


아직 집 계약이 1년 반 이상 남아있어서 실질적인 금전적 피해는 없지만 어떻게 대비를 해야하는지 스트레스입니다. 공인중개사가 공제증서를 주긴했지만 찾아보니 보증 기간이 올해 5월까지이며, 이를 신청하려면 소송을 걸어야하는디 5월꺼지 결과를 내기엔 어려운 것 같습니다.

제가 앞으로 어떤 자세를 취해야할까요... 솔직히 제 보증금 4천만원도 못 받지 싶은데 가정법일 뿐이고, 최우선 변제인 2천만원으로 보증금 조정을 하고 싳은데 혹시 공인중개사의 잘못 및 특약사항을 통해 조장이 가능할까요...