*긴급:11월20일 전세계약만료전 소송여부결정
2025-11-04 22:01:21- 부동산 소재지 : 경기도 오산시 아파트(전세금8천만원)
- 권리관계(소유자, 저당권 등) :
근저당 1500만원이 전세계약전 설정되어 있었음.
당해세부분도 체납되어있음.->세입자(대항력갖춤,확정신고일자가 근저당보다 늦음)->기타압류가 후순위로 있음
아래의 주임법 제3조 5 단서규정으로 한 법적해석이 타당한가?
1. 주임법 제3조의 5 단서 규정 적용여부(선순위 근저당권 존재를 전제로)
주임법 제3조의 5는 ①대항력 있는 임차인이, ②경매절차 이후에도 보증금 전액을 배당(상환)받지 못한 경우만을 적용 요건으로 규정하고 있다.
선순위 근저당권은 임차인의 대항력과는 무관하기 때문에, 마찬가지로 주임법 제3조의 5의 적용여부와도 무관하다.
그리고 실무례에 따르더라도, 경매에 참여하려고 하는 사람은 경매물건에 대하여 임차인이 있는지, 대항력을 갖춘 임차인인지, 임차보증금이 얼마가 되는지를 미리 파악한 후, 추후 자신이 낙찰대금과 별개로 지급해야 할지도 모르는 잔여 임차보증금을 손익계산에 참작해 경매참여 여부를 결정하고 있다.
즉, 실제로도 주임법 제3조의 5 단서조항에 따른 법적 지위는 인정되고 있고 최종적으로는 보증금을 회수할 수 있다.
법해석이 잘못된 부분에 대해 수정해주시기 바랍니다.
즉, 제3조의 5항단서조항으로 근저당이 있어도 경매에서 배당받지 못한 잔여 전세금을 이유로 (대항력) 물건지에 점거가 가능하거나 낙찰자에게 전세금잔금을 요구할수 있어 전세금회수가 가능하다는 내용으로 보입니다.
이게 맞을까요?
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