1. 사건 개요 ​임차물 소재지: 부산광역시 금정구 장전동 소재 원룸 ​계약 형태: 1년 계약 후 묵시적 갱신 상태 ​해지 통보일: 2025년 12월 10일 (문자 통보) ​퇴거 완료일: 2026년 1월 24일 (현재 짐을 모두 빼고 점유 중) ​법적 계약 종료일: 2026년 3월 10일 (통보 후 3개월 경과 시점) ​
2. 주요 분쟁 사항 ​중개수수료 부담 주체: 임대인은 별지 특약(제7조)을 근거로 임차인이 중개수수료 20만 원(또는 1개월분 월세)을 부담할 것을 요구하고 있습니다. 하지만 본 계약은 묵시적 갱신 중 해지 통보이므로 판례상 임대인이 부담해야 한다고 판단되는데, 해당 특약의 효력이 우선하는지 궁금합니다. ​임대인의 무단 진입 및 비밀번호 변경 예고: 임대인은 별지 특약(제10항) '비협조 시 사전 통지 후 임의 개방 및 짐 처분' 조항을 근거로, 임차인의 동의 없이 비밀번호를 변경하여 부동산에 공개하겠다고 협박하고 있습니다. ​부당 공제 예고: 임대인은 임차인이 비밀번호 공유에 비협조적이라는 이유로 '임대 방해에 따른 손해배상' 명목의 추가 비용을 보증금에서 공제하겠다고 주장합니다. ​
3. 법률 자문 요청 사항 ​질문 1: 묵시적 갱신 상태에서 해지 통보 후 3개월이 지나기 전 퇴거할 경우, '만기 전 퇴실 시 임차인이 중개료를 부담한다'는 특약이 법적 강행규정보다 우선하여 유효한가요? ​질문 2: 임차인이 3월 10일까지 월세를 지불하는 조건 하에, 임대인의 방 보여주기 요구에 응하지 않고 비밀번호 공유를 거부할 정당한 권리가 있나요? ​질문 3: 임대인이 특약 제10항을 근거로 임의로 비밀번호를 변경하거나 문을 열고 진입할 경우, 주거침입죄 및 재물손괴죄 등으로 형사 고소가 가능한가요? ​질문 4: 임대인이 주장하는 '임대 방해 비용' 등을 보증금에서 임의로 공제했을 때, 이를 반환받기 위한 가장 효율적인 법적 절차(지급명령, 소액사건심판 등)는 무엇인가요?