안녕하세요 얼마전 재개발 빌라를 매수했습니다.

잔금을 치고 일주일만에 세입자로부터 누수가 된다는 연락을 받았고 확인결과 이전부터 지속되오던 누수로 바닥이 곰팡이가 피어 까맣고 형광등에 물이 차있었습니다.
이전에도 한차례 누수가 있었으나 매도인에게 고지한적은 없다고 합니다

계약서상 ‘건물의 노후로 인한 누수등의 하자발생시 잔금일을 기준으로 그 이전은 매도인이 그이후는 매수인이 책임지기로 한다’라고 기재되어있습니다.
매도인은 잔금일 이후이니 수리를 안해준다는 입장이고 저는 발생시점이 잔금일 이전이니 수리해달라는 입장입니다

아래는 주고받은 카톡 내용입니다
누가 하자보수를 해야하는지 끝까지 못해준다 하면 소송으로 가야할지 그럼 비용은 얼마나 들지 승소는 할지 궁금합니다

매수인 측 연락 잘 받았습니다. 하지만 해당 사안에 대해 저의 입장은 다음과 같습니다.
첫째, 본인은 임대 기간 중 세입자의 보일러 고장 요청에 대해 두 차례나 즉각 수리 조치를 취하며 임대인의 의무를 다했습니다. 당시 세입자로부터 누수 관련 고지를 받은 바가 전혀 없었으며, 이는 잔금 전까지 일상적 거주에 문제가 없는 상태였음을 의미합니다.
둘째, 우리 계약서 특약 따라 '노후 누수 등 하자는 잔금일을 기준으로 책임 소재를 나누기로' 명시적으로 합의했습니다. 잔금일 이후 발생하거나 인지된 하자는 매수인이 관리하고 책임지는 조건으로 매매가가 결정된 것입니다.
셋째, 30년 된 노후 건물의 특성상 누수는 언제든 발생할 수 있는 소모적 현상입니다. 잔금 전까지 아무 고지 없던 세입자의 일방적인 진술만으로 잔금 전 하자라 단정 짓는 것은 수용하기 어렵습니다.
따라서 본 건은 계약서상 특약에 의거하여 매수인께서 관리 및 수리하셔야 할 사안임을 알려드립니다." 라고 답변 부탁드립니다


매수인측 카톡


말씀해주신 세 가지 사유 모두 받아들이기 어려워 다시 말씀드립니다.
첫째, 당시 세입자로부터 누수고지가 없었으며 이는 잔금 전까지 일상적인 거주문제가 없음을 의미한다.
누수고지가 없음을 일상적인 거주문제가 없다고 판단할 수 없습니다. 하자여부는 실제 하자의 존재여부로 판단이 되는 것이지 고지여부로 판단할 수 없습니다.
하자의 본질은 언제 발생했느냐 인것이지 고지했는지, 알고있는지 여부가 아닙니다.
말씀해주신대로 고지받은 바가 없다는 것도 매도인 측에서 몰랐는지, 숨겼는지, 무시했는지 알 수 없는 부분입니다.

둘째, 노후 누수등 하자는 잔금일 기준으로 책임소재를 나누기로 명시적으로 합의하였습니다. 잔금일 이후 발생하거나 인지된 하자는 매수인이 관리하고 책임지는 조건으로 매매가가 결정된 것입니다.
계약서에 따르면 정확히는 ‘건물의 노후로 인한 누수등의 하자발생시 잔금일을 기준으로 그 이전은 매도인이 그이후는 매수인이 책임지기로 한다’라고 기재되어있습니다.
계약서상에 기재된 기준은 ‘인지시점’이 아니라 ‘하재발생시점’이 기준이 되는 사안으로 계약서 해석의 오류가 있습니다.
현재 상황은 잔금일 이전에 이미 지속되어 온 중대한 하자로 보며 계약서상 기준에 따라 매도인이 책임으로 보는 것이 타당합니다.

셋째, 일방적인 진술 만으로 잔금전 하자라 단정짓는 것은 수용하기 어렵습니다.
본내용은 단순한 일방적 주장에 따른 것이 아닌 세입자의 진술과 전문 누수업체의 확인결과를 종합하여 말씀드리는 것입니다. 필요하시다면 해당업체를 통해 직접 확인하시는 것도 가능합니다.

추가적으로 말씀드리자면, 하다못해 당근에서 1만원짜리 물건을 판매해도 하자고지의 의무가 있으며 하자여부를 모른 상태에서 판매하였다 하여 책임의 소지가 없어지지 않습니다.
9억 5천만원의 주택을 구매하는데 있어서 누수는 중대한 하자로 보이며, 물이 뚝뚝 떨어지고 누수가 오래되어 곰팡이가 피어 바닥이 까맣게 된 집을 일상적인 거주에 문제가 없다고 볼수 없습니다.
물이 떨어지고 언제 합선 될지 몰라서 전등도 못켜는 집에서 거주 가능하신가요..
저희도 매도인측의 편의를 봐드리고자 잔금일도 일주일 조정해드리고 배려를 했다고 생각했는데 말씀해주신 내용을 전달받으니 안타깝습니다.
현재 누수로 인해 전기사용에도 제한이 있는 상황으로 신속한 조치가 필요한 상태입니다.
따라서 해당 수리는 매도인측에서 진행하시거나 저희가 진행할 경우 관련 비용을 부담해주셔야 하는점을 다시한번 요청드립니다.