안녕하세요. 임대차보증금을 못 받고 있어서 상담드리려고 합니다.

아버지가 현재 살고 있는 집의 임차인이고, 보증금은 1000만원입니다. 계약서상 월세는 40만원인데, 실제로는 집주인과 구두로 월세를 50만원으로 하기로 했던 기간도 있습니다.

원래 계약기간은 이미 끝났고 현재는 묵시적 갱신 상태로 알고 있습니다. 아버지는 보증금을 돌려받지 못해서 그동안 집주인에게 여러 차례 전화로 보증금 반환을 요구해 왔는데, 집주인이 전화를 잘 받지 않았습니다.

그래서 오늘 8월 11일 아버지 명의의 휴대폰으로 집주인에게 문자로 계약해지와 보증금 반환을 명확하게 통지했습니다.

제가 궁금한 건 다음과 같습니다.

1. 오늘 보낸 문자로 계약해지 통지가 제대로 된 것으로 볼 수 있는지, 집주인이 답장을 하지 않아도 통지 효력이 있는지

2. 묵시적 갱신이라면 오늘 통지를 기준으로 3개월 후에 계약이 종료되고, 그때 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청하면 되는지

3. 아버지는 8월 28일 새 집으로 이사해서 전입신고할 예정입니다. 그런데 기존 집의 보증금을 아직 못 받았기 때문에 임차권등기가 완료되기 전까지 기존 집의 대항력이나 우선변제권을 어떻게 유지해야 하는지

4. 아버지가 새 집으로 전입한 뒤에도 손자와 제가 기존 집에 계속 거주하고 주소를 유지하는 방법이 아버지의 임차권 보호에 도움이 되는지, 아니면 문제가 되는지

5. 현재 기존 집의 월세가 9개월 정도 미납되어 있습니다. 계약서에는 월 40만원으로 되어 있고 집주인과 구두로 50만원으로 합의한 부분이 있는데, 보증금에서 공제될 미납 차임을 40만원 기준으로 해야 하는지 50만원 기준으로 해야 하는지도 궁금합니다.

6. 마지막으로 기존 집이 경매에 들어갈 가능성도 있어서, 임차권등기 전에 제가 주소를 옮기거나 아버지가 전출하는 것이 경매에서 보증금을 받는 데 불리해지는지도 확인하고 싶습니다.

제가 가장 걱정하는 건 8월 28일에 아버지가 전출해도 보증금 1000만원에 대한 권리를 잃지 않는 방법입니다. 어떤 순서로 진행해야 하는지 알려주세요. 아 그리고8월 28일에 아버지가 전출해야 하는데, 임차권등기명령을 그 전에 신청할 수 있는 방법은 정말 없는 건가요? 있다면 어떤 자료가 필요한가요?”