전세계약갱신청구권 임차인이 언제 어떻게 행사할 수 있나
2025-12-12 15:34:17
전세계약갱신청구권은 자동 연장이 아니라, 요건을 갖춰 행사해야 효력이 발생한다.
전세계약갱신청구권은 한 번만 행사 가능
주택임대차보호법은 임차인에게 계약을 한 차례 연장할 수 있는 권리를 보장하고 있다. 이 제도가 바로 전세계약갱신청구권이다. 임차인은 기존 계약 기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 갱신 의사를 밝히면, 원칙적으로 동일한 조건으로 2년을 더 거주할 수 있다. 다만 이 권리는 자동으로 발생하는 것이 아니라, 임차인이 명확히 행사해야 한다.
행사 시점이 중요
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 의사를 표시해야 한다. 이 기간을 벗어나면 전세계약갱신청구권은 행사할 수 없다. 실무에서는 문자, 카카오톡, 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 의사를 전달하는 것이 매우 중요하다. 구두로만 말해두면 분쟁 시 입증이 어렵다.
임대료 증액은 5% 이내로 제한
갱신청구권이 행사되면 임대인은 보증금이나 월세를 마음대로 올릴 수 없다. 법에서 정한 한도는 기존 금액의 5% 이내다. 이 제한 역시 전세계약갱신청구권이 유효하게 행사된 경우에만 적용된다. 임대인이 이를 초과해 증액을 요구한다면 임차인은 거절할 수 있고, 분쟁 조정이나 소송 대상이 될 수 있다.
예외 사유가 있으면 거절 가능
임대인은 원칙적으로 갱신 요구를 거절할 수 없다. 다만 법에서 정한 예외 사유가 있을 때만 가능하다. 대표적으로 임차인의 차임 연체, 무단 전대, 중대한 계약 위반, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 필요 등이 있다. 이 경우 전세계약갱신청구권은 제한될 수 있다. 특히 실거주를 이유로 거절하려면 단순 계획이 아니라 실제 거주 의사가 입증돼야 한다.
실거주를 이유로 거절했다면
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않았다면, 이는 법 위반 문제가 될 수 있다. 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 실제 판례에서도 임차인의 손을 들어준 사례가 적지 않다. 따라서 전세계약갱신청구권 분쟁에서는 실거주 이유 거절 후 실제 거주 여부가 핵심 쟁점이 된다.
어떻게 행사할 수 있나
임차인은 갱신 의사 표시 시점, 전달 방식, 임대인의 응답 여부를 모두 기록으로 남겨야 한다. 또한 임대인이 거절 사유를 주장할 경우 그 사유가 법에서 정한 요건에 해당하는지 반드시 검토해야 한다. 전세계약갱신청구권은 행사 자체보다 어떻게, 언제, 증거를 남겼는지가 분쟁 결과를 좌우한다. 분쟁이 예상된다면 조기에 법률적 검토를 받는 것이 가장 안전하다.
