무엇이 ‘불법 전매’인가

분양권불법전매는 분양계약으로 얻은 권리(입주자로 선정된 지위 또는 공급계약상의 권리)를 법에서 금지한 기간·지역에 타인에게 되파는 행위나, 이를 알선·중개하는 행위를 말한다. 청약 경쟁이 과열된 지역에서는 전매 제한이 길게 설정돼 있고, 제한 기간 중의 거래는 분양권불법전매로 처벌 대상이 된다. 이름을 빌린 위장 전매, 계약금만 받고 권리 이전을 기약하는 사적 각서, 플랫폼·커뮤니티를 통한 알선 게시글도 실제 이전을 전제로 하면 리스크가 크다.

전매 제한의 시간표를 먼저 확정하라

전매 제한 기간은 공급 유형·지역·사업 승인 시점에 따라 다르다. 같은 단지라도 임대 조건, 특별공급, 조합원 물량 등 트랙이 갈리면 기간이 달라질 수 있어, 계약서의 전매 제한 조항과 사업 승인 공고문을 함께 확인해야 한다. 잔금 전 권리 양도, 중도금 대출 승계 명목의 사실상 이전, 계약 해제·재계약을 이용한 편법 이동 등은 분양권불법전매 판단에서 불리한 정황이 된다. 시간표가 모호하면 안전한 거래나 세금 계획도 성립하기 어렵다.

어떤 정황이 처벌을 키우는가

금전 대가를 약정하고 권리를 사실상 이전한 문자·메신저 기록, 권리 이전을 전제로 한 계약금·프리미엄 입금, 권리자 명의로 신규 청약을 시도하게 하는 지시, 알선 수수료 약정 등은 분양권불법전매 입증의 직접 자료가 된다. 계약 당사자가 아니더라도 알선·광고·중개를 반복하면 동일한 처벌 체계가 적용될 수 있다. 반대로, 법이 허용한 예외 사유에 해당해 사업주체의 승인을 받아 정식으로 명의변경을 하는 경우는 처벌 영역이 아니다. 다만 예외는 좁게 해석되므로 승인 공문과 수수료·세금 정산 내역을 반드시 남겨야 한다.

수사·재판에서 다투는 쟁점

불법 전매의 성립은 ‘전매 제한의 적용 여부’와 ‘권리 이전 의사와 대가 약정의 존재’로 요약된다. 단순 문의나 시세 탐색 대화인지, 권리 이전을 전제로 금액·시기·방법을 합의했는지의 구분이 핵심이다. 수사에서는 계좌이체 내역, 권리 양도 각서, 프리미엄 정산표, 단톡방 공지·DM, 중개·알선 증거(수수료 송금·지급 약정)가 결론을 좌우한다. 분양권불법전매 사건은 디지털 증거의 연속성과 원본성이 특히 중요하므로, 캡처와 함께 원본 파일·원장 PDF를 보관하는 편이 안전하다.

실무 대응: 계약·세금·증빙을 한 흐름으로

분양권 거래를 예정한다면, 먼저 전매 제한의 적용 여부를 확인하고 사업주체 승인 또는 법령이 허용한 절차를 밟아라. 합법적 이전이라도 양도소득세·취득세 등 세금 이슈가 따르므로, 정산표·계좌 흐름·세금 신고 자료를 같은 폴더에 묶어 둬야 분쟁을 예방할 수 있다. 제한 기간 중이었다면 분양권불법전매에 해당할 수 있으므로 즉시 거래를 중단하고, 이미 오간 금전·대화 기록을 시간순으로 정리해 불리한 확산을 막아야 한다. 알선 공지·홍보물은 즉시 삭제·차단하고, 플랫폼 운영사에 로그 보존을 요청해 증거 공백을 피하는 것이 좋다.

전매 제한, 시간표와 증빙으로 대비

결국 분양권불법전매 리스크는 ‘전매 제한의 정확한 적용 범위’와 ‘대가를 약정한 권리 이전 정황’에서 갈린다. 계약서·승인 공문·대화·이체 내역을 같은 흐름으로 묶고, 예외 승인 없이 이뤄지는 이전 시도는 초기에 멈춰라. 합법 이전이라면 승인서·정산표·세금 신고까지 문서로 남겨 두면 이후 절차가 한결 안정된다.