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마지막 임차인의 권리금과 사각지대
2018-05-31 16:14:11
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조회수 31,900
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2015년 상가건물임대차보호법에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 내용이 담겼다. 열심히 일해서 상가의 가치를 높이고도 계약기간이 만료됐다는 이유로 투자금조차 회수하지 못하고 쫓겨나는 임차인이 생기자 권리금을 챙길 수 있도록 법제화한 거다. 이 법에 따라 자영업자들이 권리금 회수기회를 잘 보장받고 있을까. 현실은 그렇지 않다.




2015년 개정된 상가건물임대차보호법에는 “임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다”는 규정이 있다. 임차인들이 열심히 일해서 상가의 가치를 높이고도 계약기간이 만료됐다는 이유로 시설 투자금도 회수하지 못하고 쫓겨나자 권리금 회수 기회를 법으로 보호해준 거다. 그럼 바뀐 법에 따라 자영업자들이 권리금 회수 기회를 잘 보장받고 있을까. 아니다. 

사례 하나를 보자. 서울 용산구 이태원동에서 카페를 운영하는 A씨. 그는 3년 전 보증금 3000만원에 월세 100만원짜리 상가를 얻어 지금의 카페를 열었다. 기존 임차인에게 6000만원의 권리금까지 줬다. 권리금을 거뜬히 부담하면서도 이 가게를 얻었던 데는 이유가 있다. 당시 임대차 계약을 맺었던 건물주가 맘씨 좋은 할아버지였기 때문이다. 할아버지는 “향후 10년 정도는 건물을 재건축할 생각도, 임대료를 마구 올릴 생각도 없다”고 했다. 인상도 푸근했고, 주변의 평판도 좋았으며, 마음 씀씀이도 고마운 분이었다.

문제는 2년 후 할아버지가 교통사고로 갑자기 돌아가시면서 발생했다. 그 자녀들은 건물을 다른 사람에게 팔아버렸다. 건물주는 두차례나 더 바뀌었고, 건물주 B씨가 나타났다. 그는 A씨에게 “건물을 재건축할 테니 법이 허용하는 5년 이후엔 가게를 비워 달라”고 통보했다.

자, 이럴 때 법으로만 보면 A씨는 가게를 다른 임차인에게 넘겨 권리금을 회수할 수 있다. 하지만 현실적으로 보면 권리금을 회수하기 힘들다. B씨는 새 임차인이 될 사람에게 재건축 계획을 말할 수밖에 없어서다.

A씨는 재건축 이유를 빌미 삼아 법적으로 다퉈볼 수는 있지만, 승소는 불확실하다. B씨의 재산권 행사도 엄연한 권리이기 때문이다. 이때 상가건물임대차보호법의 권리금 회수 기회 규정엔 커다란 구멍이 생긴다.

왜 이런 일이 생기는 걸까. 일단 법이 재건축이나 재개발로 생길 수 있는 ‘마지막 임차인’을 고려하지 않았기 때문이다. 이는 그 자체로 허점이다. 일부에서 “재건축이나 재개발의 이익을 건물주가 얻는 만큼 ‘마지막 임차인’의 권리금은 건물주가 일부 혹은 전부를 책임지도록 법을 개정할 필요가 있다”는 주장이 나오는 이유다.

권리금 그 자체에도 맹점이 있다. 기존 임차인은 그동안 일궈놓은 영업시설 혹은 영업상의 이점 등을 금전적으로 보상해 달라고 요구하기 마련이다. 반면, 새 임차인에게 권리금은 부가적인 부담일 뿐만 아니라 향후 지급한 권리금을 회수하지 못할 수도 있다. 당연히 권리금의 객관적인 판단 기준이 있어야 한다. 하지만 기준은 사실상 없다. 법원 판례도 케이스별로 다르다.

권리금은 우리나라의 짧은 임대차 계약 의무기간 때문에 생긴 독특한 권리다. 그렇다면 의무기간을 10년 정도로 늘려보는 것도 좋은 방법이다. 그만한 기간이면 열심히 일해서 권리금을 회수하고도 남을 것이고, 이후엔 기준잡기도 애매한 권리금을 없앨 수도 있지 않을까.


변호사닷컴 법률뉴스는 누구나 일상생활에서 부딪힐 수 있는 사건·사고에 대해 유익한 정보를 제공하고자 작성한 변호사의 소견입니다.
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