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임대인의 주택 전세 계약의 위법성과 대응방안이 궁금합니
비공개
조회수 16
2025.06.01.
안녕하세요
다음과 같은 상황을 문의드리고자 질문글을 작성합니다.

1. [ 상황 ]
- 임대사업자로 등록된 임대인과 임차인은 2021년 8월 최초 2년간의 전세계약을 맺습니다.
- 이후 2023년 9월 갱신계약을 맺어 지금까지 거주 중에 있습니
- 와중 임차인은 2025년에 그 갱신계약이 만료되는 일자를 기준으로 아파트 매매를 하였고
- 해당일자에 해당 아파트의 잔금을 치루어 소유권을 이전 받기로 계약을 맺었습니다.
- 하지만 2025년 5월 말쯤 임대인에게 이와 같은 사항을 통보하였으나,
- 임대인은 갱신계약시 보증금은 반드시 다음 임차인이 들어왔을 때 보증금을 반환한다는 사항을
- 갱신계약시 특약에 넣어 계약을 완료했다며 갱신계약의 만료일자가 되어도 다음 임차인이 없으면
- 현재 임차인인 저희에게 보증금을 돌려주지 못한다며
- 아파트 계약 잔금일자를 확정한 것은 경솔했다고 주장하고 있습니다.

2. [ 갱신계약시의 상황-부동산 중개인의 중개 없이 진행됨 ]
- 임대사업자인 현재의 임대인은 갱신계약시 새로 추가된 특약사항을 고지하지 않았고,
- "전세보증금을 비약적으로 올리겠다" 혹은 "돌려줄 전세보증금이 없다"라는 식으로 혼란을 주었기에
- 임차인은 갱신계약이니 특별히 변동사항이 없을 것이라는 안일함으로 계약사항을 자세히 읽지 않고
- 계약서에 도장을 찍어 체결했습니다.

3. [ 특약사항의 불합리성 ]
- 다음과 같이 임차인이 불합리하다고 생각하는 특약들을 나열하오니, 각 항목별로 "변호사님의 의견"과
- "해당 근거가 되는 법적 조항", "임차인의 대응방안"을 알려주시면 감사하겠습니다.

특약 1) "임차인은 전거의 경우 임대보증금반환보증보험금을 수령하여 전거를 하지 아니하고 신임차인 보증금을 수령하여 임차인은 전거를 하며"라는 조항을 계약서상 명시하여 신임차인이 임차인 의 만기일까지 구해지지 않을 경우 보증금 반환 및 보증보험에 의한 반환금 수령을 할 수 없 고 주장합니다. 이 조항이 과연 법적 효력이 있을까요?

특약 2)"바닥, 도배, 화장실, 마루, 테라스 오염 등 생활스크레치 등 일체의 긁힘/오염/훼손 등은 불인정 하며 원상복구 발생비용을 모두 임차인이 부담한다는 취지의 내용", "입주시 건물을 인수한 동일 수준으로 반환한다."라는 조항으로 임대인의 과도한 수리비용 청구가 우려 되는 상황입니다.
(임차인은 4년간 생활하면서 큰 하자를 발생시키지 않았으며 생활스크래치는 남았습니다.)
임차인은 수선비용을 지불할 용의가 있으나, 대체 그 동일 수준이 어느 정도의 범위인지, 통상 하 자보수 비용의 범위와 유사한 판례를 알고 싶습니다.

특약 3)"임차인은 전출시 청소용역 업체를 통한 청소용역비를 1인당 20만원씩 2인 기준으로 임대인에게 지급하여야 하며 입주시 건물을 인수한 동일 수준으로 반환한다."는 조항이 이해가 되지 않습니 다.

특약 4)"계약서 외 사항은 부동산 특례에 따르며 계약서 내용이 우선한다." 이 조항은 다른 법보다 계약내 용을 우선으로 삼겠다는 내용으로 판단됩니다. 임대차보호법 등 다른 법보다 우선할 수 있는지요?

특약 5)"계약기간 만료 전 임차인인 임대차 계약을 해지 할 경우 임대인 부담 부동산중개수수료, 임대차 보증금의 1%를 임대차중도해지위약금으로 임차인이 무조건 임대인에게 지급한다."라는 조항이 있 는데 막상 임차인은 만기일이 되어도 신임차인이 없으면 보증금을 반환하지 않겠다는 조항과 는 모순된다고 판단합니다. 과연 이 임대차중도해지위약금이 법적 효력이 있는지요?

특약 6)"위 사항(원상복구 등 수리수선 내용, 보증금 반환 등) 미이행시 임대인의 청구를 임차인은 무조 건 모두 수용하며 발생 예상되는 모든 비용은 임대인이 임대차 보증금에서 차감 후 지급한다." 임차인에게 무조건적으로 불리한 계약 세부 내용과 이를 고지하지 않은 것에 대해 임차인이 대 응할 수 있는 방안을 알려주세요.


임차인은 신혼부부로써 아파트 매매 계약일자(현 전세집의 만기일자)에 잔금을 지급하지 못할 지도 모른다는 생각에 고통을 받고 있습니다.
위의 각 특약내용에 대해서 부당한지 여부, 법적 근거, 변호사님의 의견, 대응방안을 알려주시면 대단히 감사하겠습니다.

항상 행복하시기 바랍니다.