안녕하세요. 보증금 반환과 관련해 문의드립니다.

2024년 10월 말 1년 계약으로 원룸을 임차했으나, 2025년 3월 초 퇴거 의사를 밝혔고 5월에 최종 퇴실했습니다. 그러나 집주인은 자금 사정을 이유로 보증금 반환을 미뤘고, 6월경 건물을 매물로 내놓으며 7월 10일까지 계약금으로 제 보증금을 주겠다고 구두로 약속하고 확실하게 하기위해 다시 문자로 기록을 남겼습니다.

최근 다른 세입자를 통해 7월 15일부터 매수인에게 소유권이 넘어간다는 사실을 확인하고 집주인에게 다시 연락했으나, 계약금으로는 반환이 어렵고 7월 16일에 보증금을 주겠다고 말했습니다. 이미 여러 차례 약속을 어겨 신뢰가 어려운 상황입니다.

이에 아래 사항이 궁금합니다:

1. 그동안의 집주인과의 문자 메시지가 보증금 반환과 관련해 법적 효력을 가질 수 있는지
2. 7월 16일까지 보증금을 지급하겠다는 약속 및 새로운 매수인에게 임차계약이 승계되지 않는다는 내용을 법적 효력을 갖도록 하기 위해 어떤 문구와 형식으로 문자나 서면을 남기는 것이 바람직한지
3. 7월 15일 소유권 이전 이후 현 집주인으로부터 7월 16일에 보증금을 수령하는 데 있어 법적 또는 실무상 불이익이 있을 수 있는지

답변 부탁드립니다. 감사합니다.