저는 현재 오피스텔을 전대차 형태로 임차 중입니다.
계약 당시 임대차계약서(전대차 계약서)에는 옷장, 수납장, 책상 등이 옵션 항목으로 포함되어 있었고, 이 조건을 보고 계약을 체결했습니다.

그런데 실제 입주 후 확인해 보니 옷장 문이 망가져 있었고, 책상과 수납장에도 하자가 있었습니다. 계약 당시부터 이미 이런 상태였고, 제가 사용 중에 손상시킨 것은 아닙니다. 이 부분을 전대인에게 여러 차례 알렸고, 수리해주겠다는 구두 약속도 받았지만 수개월이 지나도록 실제 수리가 이루어지지 않았습니다.

그 이후 저는 계약 기간 중에 중도퇴실을 결정하여 중도해지 의사 통보는 이미 한 상태입니다.
다만, 그 당시에는 ‘수선의무 불이행’을 공식적인 해지 사유로 명시하지는 않았습니다.
현재는 계약 당시 약속된 옵션이 제대로 제공되지 않고, 수리 약속도 장기간 이행되지 않은 점을 고려했을 때, 이 사유가 임대인의 수선의무 위반으로 인정될 수 있는지 알고 싶습니다.

또한 계약서 특약에 “새 세입자가 구해질 때까지 임차인이 월세를 부담한다”는 조항이 있어, 임대인 측에서 보증금 반환을 미루고 있는 상황입니다.
하지만 실제로는 계약 당시부터 하자가 있었고, 수리도 제대로 이루어지지 않아 정상적인 사용이 어려운 상태였기 때문에, 이 특약이 그대로 적용되는 것이 타당한지도 의문입니다.

현재 저는 퇴거를 앞두고 있으며, 부동산 측에서는 “세입자 구해야 하니 집 비밀번호를 알려달라”고 요구하고 있습니다.
하지만 아직 보증금이 반환되지 않은 상태라, 비밀번호를 알려줄 경우 무단 출입이나 책임 문제가 생길 우려가 있다고 생각합니다.

제가 상담받고 싶은 내용은 다음과 같습니다.
1. 계약 당시 포함된 옵션의 하자와 장기간 수리 미이행이 임대인의 수선의무 위반으로 인정될 수 있는지.
2. 중도해지 통보 후, 이러한 하자 사유를 추가로 주장해 보증금 반환 근거로 삼을 수 있는지.
3. “새 세입자 구할 때까지 월세 부담” 특약이 법적으로 유효한 조항인지, 불공정 조항으로 무효를 주장할 수 있는지.
4. 보증금이 반환되지 않은 상태에서 집 비밀번호 제공을 거부해도 법적으로 문제가 없는지.

참고로, 입주 당시 하자 사진과 수리 약속 관련 문자, 중도해지 통보 내역 등은 모두 문자와 카카오톡으로 증거가 남아 있습니다.