안녕하세요?

2012.8. 집합건물에 전세(1억1천만원)
임대계약을 하려는데
근저당 금액(최고채권액 약2억원)이 너무 많아 머뭇거리자 공인중개사가
임대계약서에 근저당 감액을 특약으로 명시하면
문제가 되지 않는다고 하여 계약을 하고
잔금을 치뤘는데
★이때 원칙은 중개업자, 임차인, 임대인이
함께 가서 감액등기를 확인해야한다고 하는데
중개업자가 이런 내용은 전혀 설명해주지 않고
바로 잔금을 집주인에게 입금하도록 했습니다.★
임대인이 감액등기를 행하지 않았고
2013.5 강제경매 개시결정이 내려진후
2016.12 경매낙찰(1억7천만원)이되었습니다.
근저당권자 보다 후순위여서 전세금을 하나도
반환받지못하게 되었습니다.

집주인에겐 지급명령을 해서 확정을 받은 상태이나
재산이 없어 보증금을 받기 어려울것 같아

공인중개사에게 감액등기 특약 명시에 따른 설명 부족 및 확인 업무를 신실하게 수행하지않은 점에 대해서 손해배상청구 소송을 해서 일부라도 보증금을 회수하고싶은데,
이 부분에 대해 공인중개사의 과실이 인정될수 있을까요?
소송진행에도 비용이 적지않게 들어가는것 같아서. . 소송을 하는것이 이득이 될수있는지 여부를 알고싶습니다.
또는 소송보다 좀더 간단한 절차로(예: 지급명령 등 진행할 수 있는게 있을까요?

답변부탁드립니다.