원룸 통매매 계약해지건에 대해 질문드립니다.
약 6개월전에 원룸건물을 a씨에게 팔기로하고 계약서를 썼습니다.
세금문제로 인하여 잔금을 6개월 뒤에 받기로하고 계약금만 받았습니다.
3개월뒤 중도금도 받았습니다.
계약당시 다른특이사항은 없었고 보증금 없이 월세도 자주 밀리는 b씨를 잔금치르는 날 전까지 내보내 달라고 구두로 얘기한 사항이 있습니다.
(계약서 특이사항에는 잔금시까지 보증금이 걸려있지 않은 세입자는 매도인이 강제퇴거 조치한다)
특이사항에는 b씨를 언급한 사항은 없습니다.
3개월후 중도금5000만을 받았고 잔금시까지 한달이 남았습니다.
그리고 매수자가 말한 b씨를 내보내기위해 여러차례 대화를 시도했지만 사정이 어려워 나가기 어렵단 답변 뿐이었습니다.
그래서 생각한 방법이 b씨와 제가 보증금을 반반 부담하여 채워넣기로 약속을 했습니다.
그리고 매수자에게 전화를걸어 상황이 이렇게 되어 강제퇴거대신 보증금을 새로 걸어놓았다고 알렸습니다.
그런데 매수자는 보증금은 필요없고 무조건 강제퇴거시키라고만 말하고 잔금시까지 퇴거시키지않으면 계약파기와 위약금을 청구한다고 말하고 있는 상황 입니다.

질문드리겠습니다.
1. 계약당시에 구두로는 b씨를 퇴거시키라고 했지만 계약서 특약사항에는 b씨에대한 언급은 없고 잔금시까지 보증금을 걸지않는세입자는 매도인이 강제 퇴거한다는 항목뿐입니다.

여기서 매수자가 구두로말한 특약사항위반으로 계약해지및 위약금 청구가 가능한가요?


2.이앞으로 상황은 어떻게 진행하면 될까요?

좋게가기위해서 b씨한테 100만원과 추가이사비용까지부담한다고하고 8월23일까지나가기로약속을받았는데 전화도잘안받고 방도안구하는거같습니다
그리고 특약사항란은 계약일시에 보증금이없는사람을 강제퇴거시키는건가요?아니면 잔금치를때까지 보증금을 걸면 강제퇴거시키지 않아도된다는건가요? 저희가 이런노력을 하는데도 b씨가나가지않아 답답하네요...