민법의 준용 조항

집합건물의 분양자 및 시공자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 따라 구분소유자(전유부분 소유자)에 대하여 하자담보책임을 집니다. 동 조항은 민법 제667조(수급인의 담보책임) 및 제668조(담보책임의 효과)를 준용하므로, 집합건물도 도급계약상 완성물의 하자에 대한 수급인의 책임 규정을 따릅니다.

하자담보책임의 대상과 기간

분양자·시공자는 전유부분 또는 공용부분에 ‘숨은 하자’가 있는 경우, 하자를 보수할 의무와 손해배상 의무를 집니다. 하자담보책임 기간은 일반 구조물과 달리 분양물의 ‘사용승인일’ 또는 전유부분의 ‘분양전환일’로부터 5년(석조·금속 등 특정 재료는 10년)이며, 이 기간 내에 하자를 안 날로부터 지체 없이 매도인에게 통지해야 권리가 소멸되지 않습니다.

구제 수단과 절차

하자가 발견되면 구분소유자는 분양자 또는 시공자에게 ‘상당한 기간’을 정해 하자 보수를 청구할 수 있고, 보수가 불이행될 때에는 보수에 갈음한 손해배상 또는 계약 해제를 선택할 수 있습니다. 보수청구·손해배상·해제 중 선택한 구제 수단을 분양자에게 통지하고, 이행이 거부되면 가정법원 관할 민사법원에 ‘하자담보 책임에 따른 청구’ 소송을 제기하여 판결을 통해 권리를 확정할 수 있습니다.

실무적 유의사항

하자담보책임을 주장하려면 (1) 사용승인·분양전환일 등 책임기간 기산점, (2) 하자 발생 경위 및 사진·설계도·감정서, (3) 하자 통지 시점과 방법을 문서로 기록해 두어야 합니다. 특히 공용부분 하자는 관리단이 대표로 분양자·시공자에게 청구할 수 있으므로, 관리단 운영회의 결의문과 위임장을 갖추면 대리 권한 문제 없이 소송을 진행할 수 있습니다.