상가권리금소송은 임대인의 부당한 방해가 핵심 요건이다

 

상가권리금소송은 임차인이 새로 들어올 임차인으로부터 권리금을 받을 기회를 임대인이 방해했을 때 이를 손해배상으로 청구하는 민사소송이다. 상가건물 임대차보호법상 보호받는 임차인의 권리 중 하나로, 임대인이 계약 갱신 거절이나 임대차 종료를 통지한 이후, 권리금 회수를 정당한 이유 없이 방해한 경우 손해배상청구가 가능하다.

 

다만 상가권리금소송이 인정되기 위해서는 임차인이 권리금 회수를 시도했으며, 실제로 권리금을 지급할 의사가 있는 신규 임차인이 존재했고, 임대인이 이들을 거절하거나 부당한 조건을 요구했다는 사실이 입증되어야 한다. 단순히 임대차 계약이 종료되었다는 사정만으로는 임대인의 책임이 발생하지 않는다.

 

 

상가권리금소송에서 가장 중요한 것은 임차인의 입증책임이다. 먼저 새로운 임차인과 권리금 양수계약을 맺거나, 실제 권리금 협의가 진행되었음을 객관적으로 증명해야 한다. 이를 위해 권리금 약정서, 문자·이메일 교신, 입주 제안서, 계약서 초안 등은 핵심 증거가 된다.

 

또한 임대인이 신규 임차인에게 정당한 사유 없이 과도한 보증금이나 월세를 요구했다거나, 무리하게 조건을 바꿨다는 정황이 있다면 이를 명확히 기록해두는 것이 중요하다. 상가권리금소송에서는 ‘정당한 사유 없는 거절 또는 지연’이라는 점이 인정되어야 승소할 수 있다.

 

 

상가권리금소송을 제기하기 위해서는 임차인이 상가건물 임대차보호법상 보호를 받는 임차인에 해당해야 하며, 최소 5년의 계약 갱신 요구권이 보장된 기간 내에 권리금 회수 노력이 이루어진 경우여야 한다. 이 기간을 넘긴 후라면 권리금 보호조항이 적용되지 않는다.

 

또한 기존 임차인이 영업을 정리하는 시점과 새 임차인이 권리금을 지급하고 입주하고자 했던 시점이 명확히 겹쳐야 하며, 권리금 회수 가능성이 실질적으로 존재했음을 입증해야 한다. 단순히 “누군가가 들어오고 싶어 했다”는 주장만으로는 부족하다.

 

 

상가권리금소송은 임차인에게 유리하게 보이지만, 임대인이 ‘정당한 사유’를 입증하면 청구는 기각된다. 예를 들어 신규 임차인이 재산 상태가 불량하거나, 과거 임대차 계약에서 문제를 일으킨 이력이 있다면, 임대인은 이를 이유로 거절할 수 있다. 또한 임대인이 직접 영업을 하겠다는 명확한 계획이 있는 경우에도 권리금 회수 방해로 보지 않는다.

 

결국 상가권리금소송은 임차인과 임대인 모두의 사정을 균형 있게 살펴야 하며, 단순 감정싸움으로 비화될 경우 시간과 비용만 낭비하게 된다. 소 제기 전 조정과 협의를 충분히 시도하고, 증거자료를 확보하는 것이 핵심 전략이다.

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.