정의 및 법적 근거

부동산 원상복구 의무란, 임대차계약이 종료된 후 임차인이 임차 기간 중 목적물에 가한 변경·설치·개조·훼손을 원래 상태로 되돌려 임대인에게 반환해야 하는 의무를 말합니다. 이 의무의 근거는 민법 제623조에 있습니다. 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 규정함으로써, 계약 종료 시 임차인이 목적물을 원상으로 회복하여 반환할 책임을 전제하고 있습니다.

원상복구의 범위와 이행 절차

원상복구 대상은 벽지·바닥재·설비·문틀·창호 등 임차인이 임차 기간 중 설치·개조하거나 손상시킨 모든 부분입니다. 계약 종료 전, 임대인은 원상복구 요구 사항을 서면(내용증명)으로 통지하고, 통지 후 통상 30일 이내에 복구를 완료하도록 합니다. 임차인은 통지 기한 내에 원상복구를 마치고 임대인과 최종 점검을 거쳐 키를 인도해야 합니다.

불이행 시 제재 및 구제 방안

임차인이 원상복구 의무를 이행하지 않으면 임대인은 보증금에서 복구 비용을 공제하거나, 변제명령(민사집행법 제224조)을 통해 강제집행을 신청할 수 있습니다. 또한, 민법 제390조(손해배상액 예정)에 따라 복구비용을 예정액으로 약정했다면, 손해배상액 예정 조항에 따라 공제 범위·액수를 조정받을 수도 있습니다. 필요시 ‘명도 및 손해배상 청구소송’을 제기해 원상복구 명령과 손해배상을 병행 청구함으로써 권리를 확실히 보호할 수 있습니다.