임대차 계약금의 개념

임대차 계약금은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결하면서 임차인이 임대인에게 미리 지불하는 금전으로, 계약 이행을 담보하는 성격을 가진다. 계약금은 통상 ‘깡통전세’ 위험을 줄이고, 계약 파기의 경우 손해배상액 산정의 기준이 된다.

계약금의 효력과 이중 계약방지

계약금을 지급하면 임대인은 동일 목적물에 대한 다른 임대차 계약을 체결하지 못하며, 계약금 반환을 조건으로 재량 없이 계약을 유지해야 한다. 임차인이 계약금을 지급하고도 잔금을 납부하지 않으면 임대인은 계약금을 ‘해약금’으로 간주해 몰취할 수 있다.

계약 해제 시 계약금 반환 여부

임차인의 귀책사유로 계약이 해제되면 계약금은 반환되지 않지만, 임대인의 귀책사유로 계약이 성립되지 않거나 이행이 불가능해지면 계약금 전액을 임차인에게 반환해야 한다. 예컨대 임대인이 소유권을 주장하지 못해 등기 이전이 불가능한 경우에는 계약금 전부가 반환 대상이다.

해약금과 배액 반환청구

계약금이 몰취된 후라도 임차인은 실제 손해가 계약금보다 클 경우 차액을 민사소송으로 청구할 수 있다. 반대로 임대인이 계약을 일방적으로 해제하면 계약금을 두 배로 반환해야 하는 ‘배액 반환의무’가 발생하므로 주의가 필요하다.