전세금반환소송 전에 할 일부터

소송은 마지막 카드다. 먼저 임대차 종료를 명확히 하고, 인도와 전출 준비를 병행하되 임차권등기명령을 통해 대항력·우선변제권을 유지하는 게 정석이다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기까지 마치면 이사로 점유가 끊겨도 다시 대항력과 우선변제권을 갖춘다. 임차권등기를 마친 뒤엔 보증금반환청구 소송이나 경매로 바로 넘어가도 된다.

가장 빠른 절차, 지급명령과 본안 소송

분쟁이 단순하고 주소가 특정되면 지급명령이 속도에 유리하다. 법원이 서류만 보고 명령을 발부하는 비공개 서류심사 절차라 통상 소송보다 빠르다. 전자소송으로 신청하면 인지·송달료 납부도 온라인으로 끝낼 수 있다. 다만 임대인이 이의하면 일반 소송으로 넘어가므로, 체납 차임 공제, 보수공제 등 쟁점이 예상되면 처음부터 본안 소송을 택해 증거를 촘촘히 준비하는 편이 낫다.

우선순위 확보와 배당 전략

보증금 회수의 관건은 순위다. 임차인이 주택을 인도하고 전입신고를 마친 다음 날 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득한다. 경매가 개시되면 법원이 정한 배당요구 종기까지 집행법원에 권리신고·배당요구를 해 두어야 배당에 참여할 수 있다. 특히 ‘소액임차인’이면 일정 한도 내 금액을 다른 권리자보다 먼저 변제받는 최우선변제도 가능하다. 2025년 기준 예를 들면 서울은 최대 5,500만 원, 수도권 과밀억제권역 등은 4,800만 원까지 공고돼 있으니 지역별 기준을 최신으로 확인하자.

HUG 보증이 있다면 보증이행이 지름길

전세보증금반환보증에 가입했다면 임대인의 불이행 시 주택도시보증공사(HUG)에 보증이행을 청구할 수 있다. 확정일자부 계약서, 신분증 사본 등 필수 서류와 함께 이행을 신청하면 보증약관 범위 내에서 보증기관이 먼저 지급하고 임대인에게 구상권을 행사한다. 보증이 있다면 ‘소송 → 집행’ 루트보다 시간과 회수 가능성 면에서 유리하다.

시효·공제 다툼까지 염두에 둔 증거 설계

보증금반환채권의 기본 소멸시효는 10년이다. 다만 집주인이 주장하는 연체차임 공제(상계), 원상복구 비용 공제 등이 핵심 쟁점이 되므로, 차임 이력과 하자·수리 내역을 영수증·메시지로 정리해 두자. 최근 대법원은 소멸시효가 끝난 연체차임이라도 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 상계가 가능하다는 법리를 재확인했다. 시효를 끌어올 수 있는 조치들(소송 제기, 지급명령, 압류·경매 신청 등)로 시효 중단을 만들어 두는 것도 안전장치다.

신고만으로 확정일자 ‘의제’되는 요즘 제도

임대차계약을 신고하면서 계약서를 제출하면 확정일자를 받은 것으로 본다는 의제 규정이 운영 중이다. 전입신고 때 계약서를 함께 내면 임대차신고로도 ‘연결 의제’가 가능하니, 계약 시점부터 대항력·우선변제권 요건을 자동으로 맞춰 두기 쉽다. 지자체·국토부 안내도 계약서 제출 시 확정일자 번호가 신고필증에 표시된다고 밝히고 있다.