전세계약갱신, 먼저 ‘요청 창구’부터 고정하자

전세계약갱신은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면(문자·이메일 포함)으로 갱신 의사를 밝히는 것에서 시작된다. 이때 도달 시각이 쟁점이 되므로, 발송 화면·수신 확인·답신 기록을 한 묶음으로 남겨두면 이후 다툼을 줄일 수 있다. 임대인이 별다른 정당 사유 없이 거절하지 못한다는 점이 제도의 골자이지만, 전세계약갱신은 1회 행사이며 갱신 후 존속기간은 통상 2년으로 본다는 점을 함께 기억해 두자.

증액은 5% 상한, 하지만 ‘협의’가 먼저다

갱신 시 임대료 조정은 가능한데, 전세계약갱신에서의 증액 상한은 기본적으로 5%(지자체 조례로 더 낮출 수 있음)다. 상한이 곧 의무는 아니므로, 임대인은 ‘증액 청구’만 할 수 있고 임차인은 시장가·설비상태·담보권 변화 등을 근거로 협의할 수 있다. 증액이 확정되면 금액·시점·계좌를 명시하고, 기존 계약서와 추가합의서를 같은 폴더에 보관해 증빙의 연속성을 만든다.

갱신 거절 사유는 ‘열거형’… 실거주 예외는 엄격히 본다

임대인은 2기 이상 연체, 무단 전대, 중대한 파손, 멸실, 철거·재건축 필요, 임대인 또는 직계존·비속의 실제 거주 등 법이 정한 사유가 있어야만 전세계약갱신을 거절할 수 있다. 특히 실거주 예외는 사후에 제3자 임대가 확인되면 손해배상 책임까지 져야 하므로, 임대인 측에서도 입증 자료(전입·공과금·생활근거)를 갖춰야 안전하다. 임차인 입장에선 거절 통지 사유의 구체성(언제부터 누구 실거주인지, 철거·재건축이면 계획·허가 등)을 요구하고, 모호하면 내용증명으로 해명을 촉구해 기록을 남겨 두자.

묵시 갱신과의 교차, ‘3개월 해지 룰’ 활용

정해진 기간에 서로 아무 통지도 하지 않으면 묵시적으로 갱신된다. 이때 임차인은 언제든지 해지 통지 → 임대인 수령 후 3개월 경과로 계약을 종료시킬 수 있다. 전세계약갱신과 묵시 갱신이 섞이는 국면에선 “갱신 요구 → 상대 반응 → 해지 또는 유지”의 시간표를 문서로 정리해, 임대·임차 모두 불의의 중복 비용·공실 리스크를 줄이자.

달력부터 잡고 서류는 한 폴더로

전세계약갱신 통지는 만료 61개월 전에 보내고, 임대인 답변·증액 협의·합의서·이체 내역을 시간순으로 묶어 두면 이후 절차가 훨씬 수월합니다. 거절 사유가 오면 실거주·철거·재건축 등 근거 자료를 요구하며 기록을 남기고, 모든 연락과 증빙은 한 폴더로 정리해 분쟁을 최소화하세요.