전세사기는 계약 전에 막는 것이 가장 확실한 대응입니다

전세사기는 임대인이 임차인에게 확정일자나 전입신고를 유도한 뒤, 고의적으로 전세보증금을 돌려주지 않거나, 근저당이 많은 부동산을 전세로 내놓는 방식으로 발생합니다. 특히 신축 빌라, 신탁 건물, 소유권 이전 예정 물건, 위임장 계약 등에서 빈번하게 나타나며, 피해자는 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 한순간에 잃을 수 있습니다. 하지만 대부분의 전세사기는 사기 범죄가 확정된 후 구제 절차가 매우 복잡하고 회수 가능성이 낮기 때문에, 사전에 철저히 점검하고 조심하는 것이 최선의 방지책입니다.

 

계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 집주인이 누구인지, 근저당권이 설정돼 있는지, 전세권 또는 가압류가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 피하는 것이 원칙입니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있고, 등본상 소유자와 실제 계약자가 일치하는지도 꼭 확인해야 합니다. 위임장 계약의 경우, 위임 내용과 위임인의 인감증명서도 함께 확인해야 하며, 가급적 본인 명의자와 직접 계약하는 것이 안전합니다.

 

계약을 체결한 후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 받는 것이 전세보증금 보호의 핵심입니다. 이 두 가지 요건을 갖춘 임차인은 「주택임대차보호법」상 대항력과 우선변제권을 가지며, 경매가 진행되더라도 일정 범위의 보증금을 돌려받을 수 있는 지위를 확보합니다. 특히 보증금이 1억 5천만 원 이하일 경우에는 소액임차인으로 간주되어 우선순위가 더 높아지므로, 집에 들어가는 날 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 것을 잊지 말아야 합니다. 계약서에 확정일자가 찍혀 있더라도, 실제 주민등록이 없으면 보호받지 못합니다.

 

전세사기를 대비하는 보다 적극적인 방법은 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 운영하는 전세보증금 반환보증 상품은, 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보험기관이 이를 대신 지급해주는 제도입니다. 가입 조건과 보증한도는 전세금, 주택 유형, 임대인의 채무 상태 등에 따라 다르지만, 최소한 전세보증금을 전액 상실하는 상황은 막을 수 있습니다. 계약 전에 보증보험 가입이 가능한지 반드시 상담을 받아보고, 불가능하다면 그 사유가 무엇인지 파악하는 것이 중요합니다.

 

특히 신축 빌라, 다세대주택, 신탁부동산의 경우 전세사기 수법이 매우 흔합니다. 건축 완료 직후 소유자가 다수 세대에 전세를 내놓는 구조에서는, 담보대출이 잡혀 있는 경우가 많고, 실질적인 소유권이 건설사 또는 신탁사에 남아 있어 임차인이 권리를 주장하기 어려운 경우가 있습니다. 전입신고가 불가능하거나 확정일자 효력이 없는 구조도 있으므로, 빌라·오피스텔 전세계약 시에는 지역 부동산 전문가나 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다. 분양권 상태이거나 잔금이 남아 있는 매물은 특히 주의가 필요합니다.

 

제3조(대항력 등) 

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. 

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.