방쪼개기 임대는 임대인에게 무거운 처벌이 따르고 임차인에게는 주거 안정 위협이 발생한다.

최근 원룸 수요가 많은 대학가·역세권을 중심으로 건물 내부를 임의로 쪼개어 임대하는 이른바 ‘방쪼개기’가 성행하고 있다. 주로 다세대·다가구 주택을 불법 개조해 여러 명의 세입자를 받는 방식이다. 임대인은 수익을 극대화하지만, 세입자는 불법 건축물에 거주하며 계약 안정성에 문제를 겪을 수 있다.

어떤 법률이 적용될까?

방쪼개기는 건축법상 무단 용도변경 및 불법 증축에 해당한다. 건축법 제14조는 구조·용도의 변경에 대해 허가를 받도록 하고 있으며, 이를 어기면 제79조에 따라 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금이 부과될 수 있다. 또한 출입구·복도·비상구를 임의로 막으면 소방시설법 위반에 따른 행정·형사처벌도 뒤따른다.

판례와 기관의 입장은?

대법원은 불법 구조변경 부분이라 하더라도 임대차계약 자체는 유효하다고 본 바 있다(대법원 2012.6.28. 선고 2011다92472 판결). 즉 임차인은 주택임대차보호법상 기본적인 권리를 행사할 수 있다. 다만, 지자체 단속에 따라 건물주에게 원상복구 명령·강제철거가 내려지면 임차인이 예상치 못한 퇴거 위험에 처하게 된다. 국토부와 각 지방자치단체는 최근에도 ‘원룸형 불법 쪼개기 집중 단속’을 예고하며 주의를 당부했다.

적발될 경우 어떤 처벌이?

임대인에게는 불법임대가 적발될 경우 원상회복 비용과 과태료, 형사처벌 위험까지 발생한다. 특히 세입자가 보증금 반환을 청구하면 민사상 손해배상까지 겹칠 수 있다. 임차인은 계약 전 건축물대장과 실제 구조를 대조해 불법 여부를 확인해야 하며, 확정일자·보증보험 가입 가능 여부도 반드시 점검해야 한다. 공인중개사 역시 방쪼개기 물건을 알면서 중개하면 중개사법 위반으로 제재받을 수 있다.

세입자의 주의 포인트

세입자는 계약 체결 전 단계에서 건축물대장을 열람해 건물 구조가 합법인지 확인하고, 계약 시 불법 개조 사실을 몰랐다는 점을 서면에 남겨두는 것이 중요하다. 임대인은 지자체 단속 통지 즉시 변호사와 상담하여 원상복구 계획서·행정처분 대응 자료를 준비해야 한다. 분쟁이 현실화되면 보증금 반환·퇴거 소송으로 이어지므로 초기에 증빙을 확보하고 전문가 조력을 받는 것이 안전하다.

방쪼개기는 불법 건축 행위로 화재, 소음, 대피 곤란 등 안전에 심각한 위험을 초래할 수 있는 것 뿐 아니라 서류상에 없는 주소에 전입신고를 했기 때문에 대항력과 우선변제권도 생기지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 문제도 발생 할 수 있다.

그렇기 때문에 전세계약 체결 전 건축물대장을 확인하여 실제 현장에 있는 방의 숫자와 기재된 호수가 같은지 확인할 필요가 있다. 또 등기부등본을 확인하여 등기부에 등록되지 않은 호실로 계약을 맺는 것은 위험하다.