안녕하세요.

저는 청주의 원룸과 투룸만 있는 건물에서 원룸을 삼천만원에 계약하였습니다.
계약기간은 2014년 10월 14일부터 2016년 10월 13일까지이며, 계약자는 딸인 저고, 실제 거주자는 73세 어머니 혼자입니다.

저와 부동산에서 계약 전, 10월 7일 어머니가 집을 미리 잡아두시겠다며 주인을 만나 10만원을 드리고 주인과 가계약을 했었다고 합니다.
그리고 특약이라는 종이에 어머니에게 싸인을 한 것이 있는데, 내용은 '임차인은 계약기간 종료 2개월 전까지 재계약 여부를 임대인에게 사전통보 하여야 하며 임대보증금 반환은 시설물 원상복구 완료 후 이사짐을 이사차량으로 이동한 다음 룸 키반환 전기 가스사용료 등 완납영수증을 임대인에게 제출하고 임대보증금을 반환 받는다. 단 임대인은 임차인의 시설물 원상복구가 누락 또는 미진하거나 관리비의 미납이 있을 때문 계약에 따라 완료시 까지 보증금 반환을 거부할 수 있다.' 입니다.

어머니가 제게 해당 집 정식 계약을 부탁했고, 저는 주인이 지정한 부동산으로 가서 부동산에서 전세금 삼천만원짜리 계약을 2014년 10월 10일 하였습니다.

2년 후, 2016년 8월 18일 집주인에게 전화를 했는데 전화를 받지 못하여 문자로 계약해지를 통보하였고 답문자를 못받아서, 혹시나 하여 이 후 다시 한번 전화를 하고 어머니도 전화를 했지만 전화연결이 안되었습니다.

제가 외국에서 살고 있는 관계로 출국도 해야 하고, 주인이 같은건물 및 같은 도시에 살지도 않아 마주칠 확률이 적고, 부재중 전화번호가 남을텐데 전화를 주지 않는 점도 걱정되고, 문자도 보냈음에도 아무런 답이 없고, 2 달전 통보를 해야 한다는 내용이 적인 서류에 어머니가 싸인을 한 것도 부담스럽고, 빨리 주인에게 의사표시를 해야 주인도 다음 전세를 구하겠다 싶고, 저도 해외에 살고 있어 고의는 아니나 해외로밍을 해 놓고 살 수 없어서 앞으로 대화가 원활하지 않을 수 있겠다고 싶어 여러가지 이유를 우려하여 2016년 9월 8일에 내용증명서를 보내어 계약해지통보 및 계약만료 후 전세금 반환요청을 했습니다.

이 후 주인으로부터 내용증명서 답변이 왔는데, 내용은 아래와 같습니다.

'안녕하십니까. 귀하께서 보내신 내용증명을 잘받았습니다.
귀하에게 이미 전자문자를 통하여 답변을 하였으나 법적조치전단계인 내용증명을 발송한대 대하여 유감으로 생각합니다.
귀하께서 약정한 별지첨부 임대차계약은 아직만료기일도 도래하지 않았는데 미리 보증금반환을 청구하는데 대하여 이해가 가지 않습니다.
보증금반환은 절차는 기일만료하루전까지 관리비(한전요금,가스요금,룸키등)를 납부하시고 완납영수증과 실내집기류를 이사차량등에 상차와 동시에 시설원상복구를 완료했다는 사진을 전송해주시면 저희가 이상여부를 확인한다음 이상이 없을시는 바로 귀하에 계좌로 이체됩니다.
만일 귀하께서 관리비 및 시설원상복구, 이사짐반출등을 미완료할시에는 저희가 귀하에 임대보증금을 보관하기에는 부담스럽고 관리비 정산 후 나머지 잔금을 법원에 공탁하게 됩니다.
이때에는 귀하의 임대보증금은 소송을 통하여 반환 받아야 됨을 알려 드립니다.'

저는 사실 전자문자를 받은 적이 없습니다.
통신사가 KT인데 뭔가 잘못되었나..생각했고.. 이미 내용증명을 보내서 주인이 그리 언잖게 생각하니 엎지러진 물....조용히 내 할일 하고 이사가자 생각했습니다.
그리고 계약만료일인 14일에 매월 3만원인 관리비 모두, 한전요금, 가스요금 완납처리. 방 비밀번호를 모두 알려드리고 이미 이사를 하였습니다.

그런데 문제는 주인이 이사 후 집상태를 점검한 결과 싱크대상판을 교체해야 하고(105만원), 화장실 천정교체, 벽지, 세탁기수리, 장농의 시트지가 벗겨졌다며 시트지 새로 교체, 창문틀에 때가 낀 문제, 에어컨 안의 클리너를 교체, 제가 법적으로 내용증명을 보내어 일이 크게 되었다며, 본인이 법무사를 통해 내용증명을 보낸 비용, 앞으로 법무사에서 취급하게 될 비용 등을 문제로 총 285만원을 유선상으로 설명하며 청구합니다. 그리고는 법무사에게 삼천만원을 제외한 나머지를 맡겨놓을 것이며, 본인이 직접 한국으로 나와서 원상복구에 대한 문서에 싸인을 하고 나머지를 받아가야 한다고 합니다. 법무사 연락처도 안알려주고요. 즉 제가 원상복구 비용 동의서에 싸인을 한 후에 나머지 금액을 줄 수 있다고 합니다.

제가 한국에 없어서 이사 시, 새로 이사할 곳을 도와준 부동산 사장님이 동행하셔서 보시고, 저 역시 8월 말까지 제가 확인한 결과 부서진 곳도 없고, 이사 후 지인이 사진을 찍으러 가서 봐도 크게 문제될 곳이 없었습니다. 비 상식적이고 주인의 억지주장이라고 생각합니다.

Q. 원상복구의 기준은 무엇인가요. 어느선까지 제가 해야 하는것인지요. "임차인은 주택 반환 당시 주택에 파손이 있다면 이를 수리할 의무를 지며, 이를 해태시 보증금에서 공제될 수 있다는 것입니다. 단 이는 주택을 사용하면서 통상 생길 수 있는 파손의 수선정도에 그칠 뿐 대파손의 수리 대수선 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 포함되지 않습니다." 여기서 해태란 이사를 14일에 했는데 제게 어느정도 기일이 주어지는 겁니까. 대파손의 수리, 대수선, 기본적 설비부분의 범주는 무엇인가요. 통상 생길 수 있는 파손의 수선정도는 생활기스도 포함되고 벽지교체도 포함되나요. 내용증명을 보낸 비용과 법무사비용도 제가 지급해야 하나요. 구두상으로 주인에게 들은 바로는 싱크대 새로 교체 105만원이라는데 저는 새 싱크대를 제공받은것도 아니고, 현 싱크대가 부서지거나 하자가 있는것도 아니고, 새 벽지도 제공받은게 아니고, 에어컨 클리너도 새 교체를 처음부터 받은것도 아니며, 세탁기 수리비가 10만원이라는데 세탁기는 되는데 저희는 한번도 쓰지 않았습니다. 고장날까봐 한번씩 코드안빼고 돌렸었구요. 왜냐면 너무 오래된 중고이고, 빨래를 넣고 돌리면 더러운 물이 나와서 오히려 빨래는 버려서 그 전에 주인에게 이런 상태다 라고 어머니가 얘기만 했었습니다. 세탁기 청소제만 넣고 돌려서 청소만 하면 될 것을 수리비가 든다는 것도 동의하지 않고, 만약 제게 수리의 의무가 있다면 수리를 할텐데 고장난것이 없습니다. 씽크대 상판에 기스가 많이 나서 새로 상판을 갈아야 한다는데, 억지입니다. 그 정도 생활기스는 처음부터도 있었고 발생되는 기스이기 때문입니다. 금액도 맞지 않고요. 그 중 수리기사 차비 점심값 5만원도 포함되어 있다고 말하는데 이해도 안가고 어이가 없습니다.

Q. 대규모 수선이기에 주인에게 의무가 없다고 알릴 시 주인이 거부하면 이런 걸 조율하기 위해 저는 소송을 해야 하는건가요.

Q. 또 제가 모르게도 정말 운이 안좋아 이사 당일 그 기계가 고장났다면 저는 제가 업체를 선정하여 진행하고 카드결제를 하고 싶은데 왜 주인은 일방적으로 본인이 원하는 업체를 선정하여, 보증금에서 제하겠다고 하는지 모르겠습니다. 제가 저는 보증금을 전액 완납받고 수리가 필요하여 고장난 부분이 있으면 그 부분을 제가 업체 선택해서 고치겠으며 카드결제하겠다고 말해도 되는건가요. 그래도 주인이 제 보증금에서 제하고 줄 수 있나요.

Q. 원상복구 관련 주인이 사진을 찍어놓은 것들과 변상금액을 문자로 보내주겠다고 제 해외 로밍번호 말고 다른 번호, 대리자명, 주소를 알려달라고 하는데 전 알려줘야 하는가요. 하도 주인이 무서워서 뭐라고 말을 해야 할지도 모르겠습니다. 이 경우 서면으로 검토할 수 있도록 수리품목의 견적서를 보내달라고 해야 하는 것인가요. 전 주인이 말한 금액 및 수리방식에 동의하지 않는데 어떻게 의사표시를 해야 하나요. 이미 구두상으로는 저도 알아보겠습니다. 라고만 했는데요. 어떻게 확실하게 추후 입증되도록 내용을 전달해야 하나요. 내용증명서를 또 보내나요.

Q. 주인과 대화를 발생한 사실 그대로 녹취하고 싶은데, 녹취도 안했는데 해외로밍전화라서 지직거림을 주인이 감지하고는 녹취한다고 전화를 끊어버립니다. 주인에게 녹취하겠다고 통보하고 녹취해도 저는 관계없는데, 다른 분들 사연을 읽어보니 법률구조공단에서도  녹취, 서면 확보 등을 통하여 나중을 대비해 입증자료를 갖추어 두는 것도 하나의 방법이라고 조언이 나왔던데요. 이런 경우 저는 주인이 미리 놀라 전화를 끊고끊고 하여 몰래 녹취도 못하고 그냥 대화해야 합니까.

Q. 이사 당일에, 어머니가 가스요금, 한전요금을 내기 위해 계량기를 봐야 하는데 숫자가 잘 안보여 다른 방에 사는 젊은 친구에게 부탁했다가, 해당 건물이 팔리고 새 주인으로 바뀌어 계약서를 새로 써야 한다는 것을 모두 통보받았고, 계약을 모두 다시했다고 하는 내용을 알게 되었습니다. 이 내용을 저희에게 알리지 않은 점은 고의성이라고 생각합니다. 아니면 저만 전 주인이 관리하도록 부동산 매매계약을 할 수가 있는것인지요. 그래서 저는 통보받을 권리도 없고, 전 주인과만 문제를 해결할 수 있는것인지요. 그리고 전 주인이 수리비를 요청/받을 권리가 있는건가요.

Q. 지인이 이사 당일 밤 새 주인에게 전화하니 새 주인이 이미 방 상태를 봤고, 괜찮다고 했다고 합니다. 그러나 모든 건 전 주인과 통화해서 처리해야 한다고 했다고 합니다. 계약 만료 전 이미 건물 매매가 되어도 왜 전 주인이 원상복구에 대한 수리비를 요청하는 것인가요.

Q. 전입신고와 확정일자만 있는 빈 집 상태에서 새 주인은 새로 전세나 월세를 놓을 수 있는 것인가요. 이 경우 저는 임차권 등기명령을 신청할 수 있는건가요. 새 세입자가 전세권설정 등 다른걸 또 신청해서 제가 임차권 등기명령을 신청할 수 없을 수도 있을까요.

Q. 임차권 등기명령 신청을 한다면 이 후 지급명령이나 소를 제기할 수 있다는데 각각 무엇이며, 무엇을 해야 합니까. 또 해외에 있어서 전자소송을 할 수 있는 방법은 없을까요.

Q. 매매가 된 이 후, 전 주인은 내용증명서 답변처럼 제 전세금을 법원에 공탁할 수 있는지요. 공탁은 뭐며, 공탁을 걸면 소송으로 찾을 수 있다고 주인이 말하는데 저는 어떤 소송을 해야 하며, 공탁을 법원에 걸면 전세금 100%를 거는것인지 주인이 일방적으로 정한 285만원을 제외한 나머지를 거는 건가요. 합의 없이 차액빼고 제 통장으로 입금해도 되는건가요? 주인에게 물어보니 주인은 285만원을 제외한 나머지를 법무사에게 맡긴다고 합니다. 이거 세입자의 재산권 침해 아닌가요.

Q. 상황이 악화되어 몇 년이고 주인도 저도 합의가 없는 경우 어떻게 됩니까. 제가 전 주인 문제로 새 주인에게 해당 기간동안의 손해배상을 해야 하는 경우도 생기는가요. 또 저는 전 주인으로부터 지연손해금 법정이율 15%를 받을 수 있는건가요.

Q. 위 경우 약 소송비용 및 기간이 얼마나 소요되는지 예측할 수 있습니까?