보증금은 계약기간이 끝나는 대로 돌려받아야 하는 세입자나 바로 목돈을 돌려줘야 하는 집주인 입장에서는 참 어려운 부분이다. 만약 새로운 임차인이 들어오지 않거나 더 낮은 금액에 집이 계약되는 경우에는 집주인이 그 차액을 메워줘야 하는데 금전적이 여력이 없거나 주택이 금융권에 저당잡혀 있는 상황에서 집주인이 파산할 경우 보증금을 날려버리는 위험도 있기 때문이다.

계약기간이 만료됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증금반환 소송을 해야 한다. 제일 중요한 것은 계약만료 1~3개월 전에는 임대차 계약의 해지를 집주인에게 분명하게 통보를 해야 한다. 이를 통보하지 않으면 ‘묵시의 갱신’에 의해 집주인은 보증금을 반환할 당장의 의무가 사라진다.

계약해지 의사를 통보할 때는 확실하게 하기 위해 내용증명을 활용해도 좋다. 이렇게 내용증명서를 집주인에게 보냈지만 반환이 되지 않았을 경우에는 지급명령이나 보증금반환소송을 신청하는 방법이 있다. 내용증명만으로는 강제집행을 할 수 없기 때문이다.

01 내용증명발송

임대차 기간 만료 1개월 전에 갱신의 의사가 없다는 의사를 내용증명을 통해 발송한다.



내용증명서에 들어가야 하는 내용

①임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시

②임대차목적물 반환날짜

③임대차목적물 명도 확인 요청

④임대차보증금 지급요청

⑤임대차보증금이 반환이 안될 경우 진행 절차에 대한 설명

02 임차권 등기명령 신청(임대차 기간 만료 후에 신청)

주소지 관할 법원에 신청한다(임대차 기간이 종료되거나 계약이 해지된 경우).

※대항력이 유지되며 이사를 해도 무방하다.

03 임대차 보증금 반환 청구 소송

내용 증명 및 임차권 등기명령을 신청한 후에 신청을 하는데 만료 1개월 전에 임대인과 협의가 안될 경우에도 신청이 가능하다.

04 경매 신청 및 강제 집행

임대차 보증금 반환 청구 소송에서 승소 후 판결문 및 집행문을 받아 입대인의 소유재산을 강제집행을 할 수 있다.

05 권리신고, 배당요구를 통한 임대차 보증금 반환

경매절차에서 임차인은 권리 신고 및 배당 요구를 통해 최우선 변제권(최우선변제가 인정되는 소액임차인인 경우만 해당됨) 및 우선 변제를 주장할 수 있으므로 권리신고 및 배당요구 신청서를 법원에 제출한다.

06 소송비용액 확정신청을 통한 소송비용 청구

임대인에게 인지대, 송달료, 변호사 선임비용(변호사 선임비용 전부에 대해 반환받을 수 있는 것은 아님)까지 청구할 수 있다.

보증금 반환 소송시 필요한 서류

-임대차 계약서(확정일자 포함)

-토지 및 건물등기부등본

-임차인의 주민등록초본

-내용증명 우편

지연이자 청구